Mietrecht:
Kosten für Modernisierung auf Mieter umlegbar?

Ist Ihnen das auch schon einmal passiert? Sie beabsichtigen Ihr Mietshaus zu modernisieren und hierauf die Miete zu erhöhen. Ein oder mehrere Mieter lehnen die Modernisierungsmaßnahme ab. Können Sie ihre Mieter zwingen, eine Modernisierung zu dulden?

Ja, das können Sie! Zu unterscheiden ist zunächst, ob der Vermieter eine Erhaltungs- oder eine Modernisierungsmaßnahme durchführen will. Während der Mieter Erhaltungsmaßnahmen in jedem Fall dulden muss (§ 554 Abs. 1 BGB), muss er Modernisierungsmaßnahmen nur dann nicht dulden, wenn sie für ihn … eine Härte bedeuten, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind (§ 554 Abs. 2, Satz 2 BGB). Eine unzumutbare Härte für den Mieter liegt jedenfalls dann vor, wenn das Leben oder die Gesundheit des Mieters durch die Modernisierungsmaßnahme gefährdet wird. In den allermeisten Fällen jedoch überwiegt das Interesse des Vermieters an der Modernisierung. Bejaht wurde eine Verbesserungsmaßnahme z.B. beim Anbau eines Balkons oder beim Einbau einer zentralen Schließanlage.

Als Vermieter müssen Sie aber jegliche bauliche Maßnahme gegenüber dem Mieter ankündigen. Für Modernisierungsmaßnahmen sieht das BGB sogar eine förmliche Modernisierungsanzeige vor. Sie müssen die Modernisierung rechtzeitig, das heißt spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme anzeigen (§ 554 Abs. 3 BGB). In der Anzeige müssen Sie die Art der geplanten Modernisierung, deren Umfang und die voraussichtliche Dauer angeben.

Den bestehenden Streit darüber, wie detailliert Sie die Modernisierungsanzeige abzufassen haben, hat der Bundesgerichtshof in einem jüngeren Urteil (VIII ZR 242/10) geklärt. Im dortigen Fall hatte ein Mieter die Duldung einer Modernisierungsmaßnahme verweigert, weil ihm diese in der Anzeige nur stichwortartig mitgeteilt worden war.

Die Klage des Vermieters auf Duldung der Modernisierungsmaßnahme hatte in allen Instanzen Erfolg. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist es nicht erforderlich, dass jede Einzelheit der geplanten Modernisierungsmaßnahmen in der Anzeige dargelegt und sämtliche ihrer Auswirkungen mitgeteilt werden. Es genügt vielmehr, wenn dem Mieter eine ausreichende Kenntnis darüber vermittelt wird, wie die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sich dies auf den späteren Mietgebrauch auswirkt.

Dem ortskundigen Mieter muss mit der Modernisierungsanzeige ein realitätsnahes Bild von der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme vermittelt werden.

Gerade im Bereich von Modernisierungsmaßnahmen und den sich anschließenden Mieterhöhungen entstehen häufig Streitereien zwischen Mietern und Vermietern, so dass es unbedingt angezeigt ist, anwaltlichen Rat vor Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme in Anspruch zu nehmen.